Die Grundstückseigentümer von euch haben es natürlich schon längst mitbekommen: eine Reform der Grundsteuer steht in den Startlöchern. Damit diese jedoch realisiert werden kann, müssen zuvor Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken eine sogenannte Feststellungserklärung elektronisch an das Finanzamt übermitteln.

Klingt furchtbar kompliziert? Ist es gar nicht!

Was die Grundsteuer genau ist, warum sie reformiert wird und wie wir euch ideal bei der Erklärung unterstützen können, erfahrt ihr in diesem Blog-Post.

Grundsteuer – was ist das eigentlich?

Die Grundsteuer wird, wie in ihrem Namen bereits steckt, auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu zählen alle Grundstücke, unbebaute und bebaute, inklusiver ihrer Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Es spielt dabei keine Rolle, ob man das Gebäude, das auf dem Grundstück steht, selbst bewohnt oder vermietet. Auch ist es irrelevant, ob es sich um ein Einfamilien-, Zweifamilien- oder Mehrfamilienhaus handelt.

Jede Form von Grundbesitz unterliegt der Grundsteuer.

Solltet ihr Eigentümer eines vermieteten Objektes sein, könnt ihr übrigens die Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Auch zu diesem Thema beraten wir euch als Fachberater im Immobilienbereich selbstverständlich gerne.

Ist die Steuer denn wirklich wichtig?

Viele von euch fragen sich, ob der Aufwand unbedingt sein muss.

Der Staat ist doch schon reich genug!

Diese Aussage möchten wir nicht bewerten. Allerdings ist es im Falle der Grundsteuer nicht die Staatskasse, in die das Geld fließt. Die entrichtete Steuer kommt nämlich direkt den Gemeinden zugute und ist somit die wichtigste Einnahmequelle, die diese haben.

Eure Grundsteuerzahlung ermöglicht es, wichtige öffentliche Einrichtungen und Institutionen zu bauen, zu sanieren und zu finanzieren. Hierzu zählen u. a. Schulen, Bibliotheken, Schwimmbäder, Büchereien, Krankenhäuser, aber auch Straßen, Radwege, Brücken und Spielplätze. Selbst die Feuerwehr profitiert von dieser unverzichtbaren Einnahme.

Aktuell kommen so rund 15 Milliarden Euro jährlich zusammen.

Warum braucht es eine Reform der Grundsteuer?

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahre 2019 die aktuelle Bewertung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Sie verstößt gegen das im Grundgesetz festgeschriebene Gebot der Gleichheit.

Grundgesetz, Artikel 3, Absatz 1: Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

Es dürfe demnach nicht sein, dass gleichwertige Grundstücke anders behandelt werden würden. Die Berechnungen schwanken so stark, dass oftmals zwei ungefähr gleich große Grundstücke in derselben Gegend oder Stadt, einen Bewertungsunterschied von dem Vier- bis Fünffachen haben.

Ein Beispiel: Zwei Grundstücke, beide ca. 850 qm groß, im selben Stadtteil liegend. Eins hat eine Grundsteuerschuld von ca. € 800,00, das andere kostet die Eigentümer über € 3.000,00 an jährlicher Steuer.

Wie können solche Unterschiede in der Grundsteuer zustande kommen?

Um die Grundsteuer berechnen zu können, benötigt man den sogenannten Einheitswert; auf diesen gehen wir später noch ein. Das aktuelle Problem und damit auch der Verursacher der ungleichen Bewertung, ist eine uralte Berechnung der Grundstückswerte. Im Westen hält man sich an die Berechnungen aus dem Jahre 1964im Osten basieren sie sogar auf Werten aus 1935.

Dass diese Grundlage in der heutigen Zeit keine Aussagekraft mehr haben kann, ist nicht schwer zu erraten.

Wie funktioniert die Grundsteuerberechnung?

Der Berechnung der Grundsteuer liegen drei wesentliche Werte zugrunde:

  • Einheitswert
  • Steuermesszahl
  • Hebesatz

Der oben bereits erwähnte Einheitswert basiert auf der Berechnung von Grundstückswerten – und muss wirklich dringend überarbeitet werden.

Die Steuermesszahl ist ein Faktor, der (bisher) bundeseinheitlich festgelegt wurde.

Und dann gibt es noch den Hebesatz. Dieser wird von den Gemeinden bestimmt und mit ihm auch die Grundsteuerhöhe.

Man rechnet also:

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

Fristen: Bis wann muss ich die Erklärung abgeben? Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Grundstückseigentümer sind verpflichtet, bis zum 31. Januar 2022 (Die Abgabefrist wurde vom 31.10.2022 auf 31.01.2023 verlängert) ihre Feststellungserklärung in elektronischer Form via elster an das Finanzamt zu übermitteln.

Das Bundesverfassungsgericht hat genehmigt, dass die alte Berechnung noch bis zum 31. Dezember 2024 angewendet werden darf. Die neue Grundsteuer tritt also ab dem 01. Januar 2025 in Kraft.

Einheitswertbescheid, Grundsteuerbescheid und Feststellungsbescheid – was ist was?

Der Einheitswertbescheid – Bescheid über die Feststellung des Einheitswerts – wird vom Finanzamt erlassen und bescheinigt den Einheitswert eines Grundstücks. Zumindest ist es bei dem aktuellen Grundsteuermodell so. Ihn erhält man also, wenn Schritt Eins der Grundsteuerberechnung gegangen wurde. Im zweiten Schritt sendet das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid – Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. Die in dem Bescheid genannte Steuermesszahl, auch Grundsteuermessbetrag genannt, wird an die Gemeinden übermittelt.

Diese sind, nach der Multiplikation von Steuermesszahl und Hebesatz, für die Erlassung des Grundsteuerbescheides zuständig. Ihm entnimmt man die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.

Und was ist dann ein Feststellungsbescheid?

Das Wort Feststellungsbescheid bezieht sich auf eine bestimmte Art von Bescheiden, die vonseiten des Finanzamtes aus erlassen wird. Sie kann viele Rubriken umfassen. Der Einheitswertbescheid zählt also zu den Feststellungsbescheiden, aber nicht jeder Feststellungsbescheid hat automatisch etwas mit Grundstücken oder dem Einheitswert zu tun.

Vereinfacht ausgedrückt: Jeder Husky ist ein Hund, aber nicht jeder Hund ein Husky.

Wie viel Grundsteuer muss ich demnächst zahlen?

Wie hoch die Zahlung der künftigen Grundsteuer ab 2025 genau werden wird, lässt sich zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht sagen. Laut Einschätzung des BMF (Bundesministerium der Finanzen) wird es „vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht“ (Quelle: www.bundesfinanzministerium.de).

Generell soll das neue Gesetz so gestaltet werden, dass sich die Grundsteuer im Durchschnitt nicht erhöht. Natürlich wird es in der individuellen Berechnung Unterschiede geben, das ist unvermeidbar. Welcher Grundsteuerbetrag zukünftig von jedem Grundstückseigentümer individuell zu zahlen sein wird, bleibt abzuwarten.

Welche Unterlagen benötige ich für die Feststellungserklärung der Grundsteuer?

Um eine lückenlose Feststellungserklärung anfertigen zu können, werden folgende Unterlagen und Angaben benötigt:

  • Angaben aus dem Grundbuch (Flurstück, Grundbuchblatt, Gemarkung)
  • Besitzverhältnisse und die Art des Grundstücks
  • der Bodenrichtwert (Stand 01. Januar 2022)
  • falls das Grundstück bebaut ist, dann das Baujahr und eventuelle Baujahre von Kernsanierungen
  • Größe der Wohnfläche

Diese findet ihr z. B. im aktuellen Grundsteuerbescheid, in Bau-, Kauf- und/oder Sanierungsunterlagen, in der Wohnflächenberechnung und dem Grundbuchauszug.

Steuerberatung für die Grundsteuer? Na, Logo!

Ihr habt zwar eure Unterlagen beisammen, aber seid mit allem anderen völlig überfordert? Graut es euch jetzt schon vor den Eingabemasken und dem späteren Bescheid? Und sitzt euch vor allem die Zeit im Nacken?

Das verstehen wir gut, denn es ist nicht immer einfach, sich in kürzester Zeit durch all die Zahlen und Belege zu kämpfen. Aus diesem Grund müsst ihr das auch nicht allein tun.

Kontaktiert uns einfach ganz fix per Mail, WhatsApp oder Anruf. Gemeinsam sind wir stark und nehmen auch diese Hürde.

Wir sind die Baumann Steuerberatungsgesellschaft mbH.

Unser Unternehmenssitz ist in Düsseldorf und Duisburg.

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